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楼市再现“政策一日游”,高层密集表态,2021年

公开数据显示,在过去20年时间里,我国房价由最初的不足2000元上涨至如今的9980元平方米,也许从涨幅均值来看,涨幅也才接近5倍,但结合我国特殊的城镇化格局来,对于热门城市部分区域房价而言,涨幅突破20倍也是常见之事。仅从这一点来看,我们不禁会思考一个问题,在物价并没有大幅度波动下,房价为何能反其道而行之呢?退一万步来说,流入楼市庞大的现金流又从哪里来?俗话说经济的本质是货币的流通,商品价值基于供需关系,正在因为存在有人买有人卖,房子开始承载金融属性。如果要说更加直白一点的话,那就是家庭财富聚集地开始由银行转移到房产,最关键是这不仅仅是闲钱,甚至有的人选择将全部家当投身于房产。

楼市再现“政策一日游”,高层密集表态,2021年

客观来讲,在我国城镇化率低下、居民储蓄率极高的背景下,房价总能触底反弹也是在意料之中。但不管怎么样,大家需要明白一个道理,那就是随着房地产调控的不断深入,楼市逐渐回归理性,从政策端、金融端、市场预期3大方面得到淋淋尽致的体现。除此之外,社科院曾发布《中国住房大数据分析报告(2020)》显示,较2017年房价最高点相比较,郑州、石家庄、济南等城市房价跌幅超过10%,甚至有的专家表示北方城市房价集体“失守”,无论是从市场热度和成交量都不及去年。如果将这些城市细分市场,你会发现廊坊跌幅高达46.9%、青岛、天津跌幅超20%。

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至于为何造就这一股趋势,最根本原因还是政策的高压调控,2019年全国调控次数累计突破600余次,即使是低迷一季度的2020年,调控次数依然400余次,其次被迫申请破产的开发商数量高达400余家。也许量化调控的重点在于快速降温,例如曾经弥漫着炒房风气的深圳、上海,最近也是动作不断,彻底杜绝假离婚的炒房方式,更是将法拍房加入限购范畴。

正是基于以上特殊的背景下,当下因城施策就显得尤为重要。而最近楼市再现“政策一日游”,3月24日,江西南昌发布通知,将对宅地供应、购房政策、住房限价定价机制等方面做出调整。还没等市场反应过来,3月25日,住建部派出督导组奔赴南昌市房地产调控工作,并收回该通知,原因是其中条款和稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。

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当看到这里时,我不禁感叹这不是第一次,也不会是最后一次。严格意义上来说,自从楼市进入2018年以来,因城施策成为各地调控的主要核心思想,但结果都是大多数城市的新政都被收回,甚至被相关部门约谈,例如去年的驻马店。

仅从这一点来看,就说明打破现状是当前楼市的红线,说白了对于部分城市来算,控涨不控跌。事实上对于当下现状,高层曾密集表态,经济日报曾表示“疏堵结合”是楼市调控要诀,在遏制投资性需求的同时,还要想尽办法引导住房需求,保障部分刚需,同时大力发展租赁市场,推进“租售同权”。而经济参考报则表示“减少房地产财富属性,从源头遏制楼市投机”,供给端需要构建多层次供应体系,形成差异化税率机制,需求端要严格执行差异化的信贷政策,加快完善房地产税收制度。

楼市再现“政策一日游”,高层密集表态,2021年

从以上2点来看,我们得出一个核心思想,那就是遏制投机需求、保障刚需群体、建立税收制度。本质上来讲,基于这一点,2021年房价将迎来拐点,从1-3月份各地出台新政释放信号来看,其目标都是打击炒房风气,当市场变现周期拉长时,恐怕稍微有点投机需求的人都会选择降价抛房。至于保障刚需群体,今年十四五规则中明确强调加快推进宅基地确权和推进租赁市场发展。而到了大家最关心的税收制度,从重庆、上海多年试点房产税的成效来看,其效果立竿见影,那些热点城市完全可以试点房产税,对于多数人来说,利大于弊。

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总的来说,今年楼市将会是很重要的一年,在市场两极分化的格局下,房价将会跟随波动。热点城市在市场火热的背景下,短期内房价一定会有所涨幅,但长期来看只是昙花一现。反观那些自身产业薄弱的城市,一方面没有城市经济支撑,另一方面人口始终为流失的一方,当下的重点不是房价能跌多少,而是现有房子到底能不能卖出去。

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